Revisão dos contratos de aluguel em tempos de COVID-19

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Shoppings fechados, limitações severas por prevenção ao contágio por Corona Vírus e uma incerteza total do que realmente vai acontecer nos próximos 30, 60, 90 ou mais dias, está tirando o sono e a paz de espírito de Locadores e Locatários.
Como tudo, na proporção atual é inédito, a Legislação Brasileira tramita é atualizada de improviso, por isso, na Câmara dos Deputados tramita o Projeto de Lei nº 1.179/2020 que previa no artigo 10 a suspensão, total ou parcial, do pagamento de aluguéis residenciais até 30 de outubro de 2020 para inquilinos em frágeis condições financeiras.

Porém, na última 6ª-feira (03 de abril), o Senado retirou esse trecho do projeto, mas mantém a impossibilidade de despejo no período.

Noutra esfera, o Poder Juduciário, em todo território nacional, vem enfrentando essa questão em face a inúmeros pedidos pela aplicação da Teoria da Imprevisão para obter a revisional ou rescisão do contrato dos aluguel.

Evidente que a crise econômica, gerada pelo COVID-19, diminuiu a capacidade de muitos brasileiros em honrar financeiramente com seus compromissos, mas a suspensão do pagamento do aluguel não é uma questão simples de ser decidida e deve ser analisada sob o prisma de ambas as partes.

Pelo lado do Locatário, é Sendo o contrato de locação uma espécie de contrato de execução continuada, a Teoria da Imprevisão pode ser aplicada, desde que os demais requisitos previstos em lei ocorram concomitantemente.

Em relação ao acontecimento extraordinário, inquestionável sobre a crise econômica gerada pela pandemia da COVID-19, especialmente pela quarentena instituída pela Lei nº 13.979/2020, que impediu o normal funcionamento das atividades comerciais, afetando diretamente o valor do imóvel.

Assim, diante da existência de um fato extraordinário e imprevisível (crise econômica causada pela pandemia) acabou por tornar o cumprimento da obrigação excessivamente oneroso (falta de recursos para pagamento do aluguel) e causou o enriquecimento sem causa dos locadores (prestação exagerada em favor dos credores, acima do valor atual do imóvel).

Já pela ótica do Locador, é fundamental observar que, locação deriva do direito de fruição, que é inerente a propriedade, um direito protegido como cláusula pétrea no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal.

Ao exercer seu direito de propriedade, vale dizer, dar o imóvel em locação, o locador tem a finalidade de complementar sua renda e assim garantir o seu sustento e o de sua família.

Muitos locadores dependem exclusivamente do recebimento do aluguel. A partir disso, não cabe pensar que os locadores terão qualquer enriquecimento sem causa ou extrema vantagem com a dificuldade financeira dos locatários em pagar o aluguel.

Por tal razão, é igualmente inaplicável a Teoria da Imprevisibilidade nesse caso, diante da ausência de enriquecimento sem causa do locador.

Conclui-se, portanto, que a teoria da imprevisão necessita de inequívoca demonstração do desequilíbrio econômico no instrumento contratual provocado pela excepcionalidade da pandemia.

Não havendo essa modificação, é descabida a revisão do contrato com fins de suspensão do aluguel, sob pena de transferir injustamente o problema dos locatários para os locadores.

Para todos os casos, o mais indicado tem sido uma composição amigável entre as partes, de forma a se chegar num denominador comum, sem onerar excessivamente o Locatário e, sem acabar sumariamente com a renda do aluguel ao Locador.

É ideal que a parte que não estiver suportando o ônus do aluguel ou da inadimplência, podendo, valha-se de Advogado, com habilidade negocial, para que formule, com urgência, proposta de composição amigável, a fim de evitar que o montante se torne uma bola de neve, impagável, tentando: parcelamento do valor do aluguel vencido ou sua redução durante o período da recessão econômica do COVID-19, ou mesmo sua rescisão, de uma forma menos traumática para ambas as partes .

*O autor é advogado, parecerista, professor universitário e consultor

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