Esse artigo foi montado em decorrência de uma revisão recente em diversos contratos de locação, com objetivo de alerta, disseminação de conhecimentos e para elaborar cláusulas adequadas à nova tributação .
Durante décadas, a maior preocupação tributária dos contratos de locação limitava-se praticamente ao IPTU, ao Imposto de Renda incidente sobre os aluguéis e, eventualmente, às taxas condominiais.
A partir da Reforma Tributária (EC nº 132/2023 e LC nº 214/2025), esse cenário mudou profundamente.
Embora a transição ocorra gradualmente até 2033, o setor imobiliário passou a integrar o novo sistema do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), exigindo uma completa revisão dos contratos de locação residencial e comercial, da contabilidade dos proprietários e das empresas locatárias.
Não se trata apenas de pagar novos tributos.
Trata-se de definir contratualmente quem suportará economicamente essa nova carga tributária, evitando litígios futuros.
O contrato antigo não foi preparado para essa realidade
Grande parte dos contratos brasileiros possui cláusulas semelhantes:
“O LOCATÁRIO pagará IPTU, condomínio e demais encargos incidentes sobre o imóvel.”
Essa redação era suficiente quando praticamente não existiam tributos incidentes sobre a atividade de locação além do Imposto de Renda devido pelo locador.
Hoje, ela pode gerar enorme insegurança jurídica.
Surge uma série de novas perguntas:
- quem pagará IBS?
- quem suportará CBS?
- poderá haver reajuste extraordinário?
- o aluguel contratado é líquido ou bruto?
- haverá necessidade de emissão de documento fiscal?
- quem responderá por eventual autuação?
Essas respostas precisam constar expressamente do contrato.
Exemplo prático 1 – Locação residencial
Valor do aluguel:
R$ 2.500,00/mês
Antes
Locador recebia:
R$ 2.500
Locatário pagava:
- aluguel
- condomínio
- IPTU (quando previsto)
Locador recolhia apenas IRPF, conforme sua situação tributária.
Depois (simulação)
Admitindo que o proprietário esteja enquadrado como contribuinte do IBS/CBS e preenchidos os requisitos legais, a locação poderá sofrer incidência dos novos tributos, observados os redutores previstos para imóveis residenciais.
Hipótese ilustrativa:
Aluguel contratado:
R$ 2.500
Tributação estimada:
- IRPF (conforme faixa)
- IBS/CBS (quando aplicáveis)
Pergunta prática:
O aluguel continuará sendo R$ 2.500 líquidos ao proprietário?
Ou os tributos sairão desse valor?
Ou o locatário pagará separadamente?
Sem cláusula contratual, nasce um conflito.
Exemplo prático 2 – Locação comercial
Aluguel:
R$ 6.000,00
Antes:
Empresa pagava:
- aluguel
- IPTU
- condomínio
Depois:
Além dessas despesas poderá existir incidência de IBS/CBS conforme o enquadramento tributário do locador e da operação, podendo haver repercussões econômicas na formação do preço da locação.
Na prática, muitos contratos comerciais precisarão prever expressamente:
- responsabilidade tributária;
- reajuste por alteração legislativa;
- emissão de documento fiscal;
- compensações quando admitidas;
- direito de renegociação.
Quem paga os novos tributos?
Depende.
Sob a ótica jurídica, o contribuinte é definido pela legislação tributária.
Sob a ótica econômica, entretanto, o contrato pode disciplinar quem suportará o custo financeiro, respeitados os limites da lei.
É exatamente por isso que a redação contratual ganhou enorme importância.
Cláusula sugerida
Tributos Supervenientes
As partes reconhecem que o presente contrato poderá sofrer impactos decorrentes da Reforma Tributária instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023, da Lei Complementar nº 214/2025 e demais normas supervenientes.
Os tributos incidentes sobre a atividade de locação, inclusive IBS, CBS ou quaisquer outros que venham a substituí-los ou complementá-los, observarão a legislação vigente quanto ao contribuinte legalmente definido.
Caso haja aumento da carga tributária decorrente exclusivamente de alteração legislativa superveniente, as partes comprometem-se a renegociar o equilíbrio econômico-financeiro deste contrato, preservando sua boa-fé objetiva e função social.
A contabilidade passa a ser protagonista
O contador deixa de apenas calcular o Imposto de Renda.
Agora deverá analisar:
- enquadramento do locador;
- incidência ou não de IBS/CBS;
- escrituração;
- emissão de documentos fiscais quando exigidos;
- créditos tributários nas pessoas jurídicas;
- impactos no fluxo de caixa;
- reflexos no IRPJ, CSLL, PIS/Cofins (durante a transição) e demais obrigações acessórias aplicáveis ao regime tributário adotado.
E o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?
Outro ponto relevante é a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), concebido para integrar informações cadastrais dos imóveis, permitindo maior interoperabilidade entre registros e administrações tributárias. A tendência é ampliar a capacidade de cruzamento eletrônico de dados relativos à propriedade, locação e tributação imobiliária.
Atenção ao Imposto de Renda
Os aluguéis continuam sujeitos ao Imposto de Renda.
Pessoa Física:
- tributação pela tabela progressiva, quando aplicável.
Pessoa Jurídica:
- IRPJ;
- CSLL;
- regime tributário correspondente (Lucro Real, Presumido ou Simples Nacional, quando cabível).
A Reforma Tributária não extinguiu essas obrigações.
Ela acrescentou uma nova camada de tributação sobre determinadas operações imobiliárias.
Penalidades
A integração dos sistemas eletrônicos aumenta significativamente a capacidade de fiscalização.
A omissão de receitas de aluguel poderá gerar:
- lançamento de ofício;
- multas tributárias;
- juros;
- cobrança retroativa;
- responsabilização administrativa e, em hipóteses de fraude dolosa, repercussões na esfera penal conforme a legislação aplicável.
Conclusão
A Reforma Tributária inaugurou uma nova etapa para o mercado imobiliário brasileiro.
Os contratos padronizados utilizados há anos já não oferecem a segurança necessária diante das novas regras.
Locadores, locatários, administradoras de imóveis, imobiliárias, advogados e escritórios de contabilidade devem revisar imediatamente seus modelos contratuais, definir com clareza a responsabilidade pelos novos tributos, avaliar os impactos financeiros e adequar seus procedimentos fiscais e contábeis.
Mais do que uma alteração tributária, vive-se uma mudança estrutural na forma de contratar, administrar e tributar imóveis no Brasil.
Quem se antecipar reduzirá riscos, evitará litígios e estará preparado para um ambiente de fiscalização cada vez mais digital e integrado.
@ricardogomes_adv_am
