Por Ricardo Gomes*
Passando por mais um “Novo Loteamento” em Iranduba, (onde, há uma década, sugiram dezenas), parei, movido pela curiosidade pessoal e profissional, e constatei, de cara, que, mesmo numa análise preliminar, algumas coisas tinham cheiro estranho:
- Vários corretores, vale dizer, uniformizados, alguns com crachá do CRECI-AM, outros não, abordando aos que chegavam, numa “pre-venda” (?), Com tabelas de preços, check list de documentos, etc, num empreendimento de 170 unidades, com cerca de 220 m2, ao preço unitário (média) de R$ 86.000,00.
- Nenhum sinal claro, em todas as peças publicitárias (e haviam várias, de outdoors à folhetos) acerca do Decreto Municipal que autorizava o empreendimento, nem tão pouco do seu registro no Cartório de Imoveis, ou nada que remetesse à um empreendimento legalizado, embora localizado há uns 3 km da sede da Prefeitura, sem placa de obras (Alvara e Licença, já que há um pré asfaltamento, sem galerias pluviais, sem calçamento e sem recuo) qualquer sinal de fiscalização do Poder Publico;
- No stand, a meu ver, numa análise primária, notei que as informações tinham exclusivo enfoque comercial e nenhum pela ótica do Consumidor, e, também, senti falta do PROCON Municipal, que poderia ajudar muito aos Consumidores a não embarcarem em loteamentos irregulares;
- Numa ótica simples, há muito tempo venho observando e comentando com autoridades dos Poderes Executivo e Legislativo Municipal de Iranduba, que, cada Loteamento, no meu ponto de vista, tem enfoques e impactos diferentes, para o Municipio, para o empreiteiro/incorporador/
imobiliária e, principalmente, para a população residente, que vive há anos na cidade, e observa passivamente à um crescimento desordenado e sem controle, com cobsequencias profundas na qualidade dos serviços públicos que já custam muito mais à prefeitura do que ela consegue arrecadar, se não vejamos: - A) Novos Loteanentos/Terrenos/
Construcoes: significaram (e significam) mais lucros, exclusivamente para os que comercializaram nos últimos 10 anos, onde a cidade mais que dobrou em números de matrículas oficiais no Cartório do RGI (além dos imóveis sem matrícula, que são milhares); - B) Novos Loteanentos/Terrenos/
Construcoes: significam mais consumo de água, num SAAE que não teve investimentos nem crescimento nesta década, e o abastecimento de água atual é inadequado na quantidade, e o que provê, aos que conseguem abastecimento, não tem os tratamentos de potabilidade, obrigatórios pela Legislação vigente (veja Portaria 2.914/2011 do Ministério da Saude), principalmente pelo custo, mas também pela falta de profissionais especializados, de exames laboratoriais regulares; da falta de limpeza e cloração das caixas dágua, impactando diretamente na Saúde da população; - C) Novos Loteanentos/Terrenos/
Construcoes: significam mais Esgotos na cidade, vale dizer: sem tratamento, quase sempre lançado in natura em fossas sumidouro, muito rasas, com ligações diretas, pelo subsolo, com os lençóis freáticos, onde, em poços artesianos de pouca profundidade (que sao quase todos), ocorre a contaminação da água potável, ocasionando doenças de todo tipo, várias delas graves; - D) Novos Loteanentos/Terrenos/
Construcoes: significam mais resíduos domiciliares (lixo doméstico), comerciais (principalmente plásticos e materiais de difícil decomposição) e Hospitalar (de coleta e destinação diferenciada), numa cidade sem aterro adequado, sem incinerador, e com o Plano Municipal de Residuos, completamente obsoleto e defasado; sem uma política pública ambiental definida, e sem planejamento de prevenção, por falta de Gestao Ambiebtal especializada, considerando o volume de materiais descartáveis produzidos diariamente, os dois rios que passam na região, as atividades portuárias, industriais e a taxa de crescimento populacional; - E) Novos Loteanentos/Terrenos/
Construcoes: significamais consumo de energia elétrica, que, segundo dados ainda não oficiais, teria saltado de cerca de 7.500 unidades consumidoras para mais de 18.000, sendo ainda maior no consumo total de Kw, em razão dos desvios de energia, sem que haja qualquer sinal de implementação de produção de energia elétrica em Iranduba, que poderia se utilizar do gás natural, que já está no município oi de Energia Solar, em Usinas, instalações residenciais e nos prédios públicos, gerando uma economia na casa de 40%, segundo pesquisas da ABSOLAR; - F) Novos Loteanentos/Terrenos/
Construcoes: vão se traduzir em mais crianças, mais matrículas escolares em creches que, nem de longe, suprem 5% da demanda de hoje, e que não há previsão orçamentária para que sejam construidas; no mesmo tom, já se verifica significativo aumento das matrículas em séries básicas e secundaristas, fazendo disparar os custos do Transporte Escolar e Merenda, sem falar na necessária elevação no número de Escolas, Professores Servidores Publicos na Educação; - G) Novos Loteanentos/Terrenos/
Construcoes: tornam cada vez mais evidente a inadequação do único hospital de Iranduba e da necessidade urgente de Policlinicas, ao invés de UBS, principalmente no Cacau e no Lago do Limão, além de uma Unidade Hispitalar na Rodovia Manoel Urbano, com ampliação do SAMU e Municipalizaçao integral da saúde (alta, média e baixa complexidade); - Obviamente essa é uma análise muito superficial, pois a problemática é vem mais profunda e complexa, e seu intuito não é o de esgotar o tema, nem de criticar por criticar, mas o de provocar uma reflexão para um fato que está ocorrendo numa cidade, há 20 km de Manaus, com reflexos diretos na capital, principalmente nas áreas de Saude, Educação; Meio Ambiente e, principalmente, Segurança.
Lendo sobre Loteamentos, me deparei com um texto do IRIB (Instituto Registral Brasileiro, sobre alguns aspectos dos Licenciamentos das Prefeituras para novos loteamentos, quase sempre inconsequentes, e deferidos por quem não mora na cidade ou não é alcançado pelas consequências futuras.
Veja o texto:
Pergunta: É possível o registro de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79) aprovado pela Prefeitura sem constar área institucional e área verde?
Resposta: Com proveito até mesmo do que foi decidido pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, em data de 4 de março último, (2016), nos autos de Apelação Cível de número 0004302-32.2014.8.26.0083, decorrente de procedimento de dúvida suscitada pelo Registrador de Imóveis da comarca de Aguaí, que entendeu “não ser atribuição do Oficial Registrador questionar a legalidade material do ato administrativo que aprovou a divisão que resultou em área inferior à prevista na legislação municipal”, pensamos poder levar os efeitos dessa decisão também para outras exigências que o legislador faz para a aprovação de um loteamento, que, a nosso ver, devem ser reclamadas pelo Prefeitura responsável pela sua análise e consequente aprovação, (grifo meu) se for o caso, sempre à vista do que está a legislação do município (defasadidsima, no caso de Iranduba – GM), a determinar, deixando para o Registrador apenas o que, efetivamente, tem relação com o ato a ser por ele praticado, que, de forma especial, reclama aprovação por parte do Município, a qual vai nos conduzir na indicação de que todas as normas legais aplicáveis ao caso foram devidamente e regularmente atendidas, incluindo-se aqui a necessidade ou não de serem deixadas áreas verdes, de lazer, institucionais, etc., e até mesmo obediência a eventual proporção, não cabendo ao Oficial avançar na competência dessas análises que, legalmente, têm o Município a delas cuidar.
Com o aqui em trato, não precisa o Oficial se preocupar em saber se o empreendimento, pelas suas características – área, número de lotes, finalidade, etc, – está ou não sujeito a deixar para o Município alguma área institucional, verde, de lazer, etc., ou até mesmo se está deixando o percentual que a legislação municipal está a dele cobrar, cuja fiscalização, como aqui já dito, deve ficar somente com a Prefeitura, o que também deve acontecer com outras exigências feitas pela Lei 6.766/79, que cuida de Loteamento e Desmembramentos Urbanos, para uma regular aprovação dos tipos de parcelamento ali em trato, como (i) a presença de todos os serviços de infra-estrutura básica, compreendendo, no mínimo, equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação, e (ii) até mesmo se o empreendimento em questão encontra-se em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações; (iii) em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública; (iv) em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento); (v) em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; ou (vi) em áreas de preservação ecológica ou (vii) naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção; como se vê do § 5º., do art. 2º., e parágrafo único, do art. 3º., da referida Lei 6.766/79.
Podemos também adiantar que alguns Estados têm regras próprias para que outros órgãos públicos que não somente às Prefeituras possam melhor avaliar questões como as aqui em trato, com a devida competência para demonstrar sua aprovação, como acontece no Estado de São Paulo, onde se tem para essas finalidades, o Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais – GRAPROHAB, sem se dar o direito ao Oficial de contestar tal ato.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde
Como se observa, em 5 minutos, 99% dos loteamentos de Iranduba, por um erro fatal, não disponibiliza áreas verdes, nem áreas institucionais (para construção de Creche/Escola, UBS, Caixas Dagua, Lazer, Estação de Tratamento de Esgotos, Paradas de Ônibus, nem central de coleta e tratamento de lixo), em grande parte por uma mistura absurda e inconsequente da falta de observação às Leis Federais e noutra pela ausência de Legislação Municipal adequada e atualizada, nem que fosse copiada dos melhores exemplos, fato que, nos 15 meses da atual legislatura já poderia ter sido totalmente ajustada.
As consequências que poderão vir (e, infelizmente, é quase certo que virão), serão de uma cidade desordenada, favelizada, com serviços públicos irracionais e irregulares (Saúde Pública, Educaçao, Transporte Público, Segurança pública, abastecimento de água as potável, Coleta de Lixo e Iluminaçao Pública), tudo de má qualidade, por culpa exclusiva da falta de planejamento e priorização das políticas públicas adequadas, principalmente nos momentos de licenciar loteamentos todas as manifestações administrativas sobre crescimento urbano.
*O autor é advogado, professor universitário e consultor
